让新市民租得放心、住得安心——专家详解《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》

近期，住房和城乡建设部发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（以下简称《通知》），对推动增加保障性租赁住房供给具有重要意义。《通知》有哪些亮点？将如何更好满足新市民、青年人等群体的租赁需求？工程建设标准领域有关专家就相关问题进行了详解。

推进标准化规范化建设

今年的政府工作报告提出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

记者了解到，2016年以来，部分房地产开发企业和住房租赁企业通过新建、改建方式，发展了一些宿舍型、公寓型租赁住房，但地方和企业普遍反映，由于国家层面对宿舍型、公寓型租赁住房适用的标准不明确，各地执行标准不统一，有的城市没有明确相关标准，有的城市仅明确消防适用的标准，导致地方相关部门缺乏审批依据或对审批的把握尺度不一。特别是“商改租”“工改租”等非居住房屋改建为集中式租赁住房的项目，审批往往无法受理。地方和企业表示，这个问题很大程度上制约了宿舍型、公寓型租赁住房的供应规模和健康发展。

针对这一情况，《通知》将集中式租赁住房分为宿舍型租赁住房（包括实践中的公寓型租赁住房）、住宅型租赁住房两类。新建宿舍型租赁住房执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准，改建宿舍型租赁住房执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准；新建或改建住宅型租赁住房执行《住宅建筑规范》及相关标准。

专家表示，《通知》将在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据，对推动切实增加保障性租赁住房供给具有重要意义。

兼顾发展实际与居住环境品质

目前，实践中存在很多由旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等存量闲置房屋改建的宿舍型租赁住房项目，应该如何执行建设标准？

专家表示，为了在兼顾集中式租赁住房发展实际的同时，保证居住环境和品质，《通知》主要从三方面明确此类租赁住房适用相关标准的要求：

一是考虑到实践中很多宿舍型租赁住房都是由旅馆、酒店、商业办公楼等存量闲置房屋改建的项目，在适用标准中增加《旅馆建筑设计规范》及相关标准，可以在满足使用安全要求的前提下增加集中式租赁住房房源，为此，《通知》明确，改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。

二是《旅馆建筑设计规范》未强制要求房间采光和通风，相对于旅馆的短期临时性住宿功能，集中式租赁住房的租住人群居住时间普遍较长。为适应长期居住需求，《通知》明确规定，按《旅馆建筑设计规范》及相关标准进行改建的宿舍型租赁住房，采光、通风应满足《宿舍建筑设计规范》的相关要求。

三是改建的宿舍型租赁住房项目受主体结构布局、周边环境等条件限制，配套设置机动车停车位、预留电动汽车电动自行车充电设施空间难度较大，因此，仅对新建宿舍型租赁住房提出以上要求。

完善配套设施提升便利性

为更好地满足新市民、青年人的居住需要，《通知》明确，集中式租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，增加相应服务功能。

专家表示，宿舍型租赁住房一般面向单身人士、青年人供应，为满足其社交等方面的需要，同时增加生活的便利性，《通知》明确，建筑内公共区域可增加公用厨房、文体活动、商务、网络宽带、日用品零售、快递收取等服务空间；房间内应加大储物空间，增加用餐、会客、晾衣空间，应设置信息网络接入点；可设置卫生间、洗浴间和起居室；新建宿舍型租赁住房应设置机动车停车位，并预留电动汽车、电动自行车充电设施空间。

住宅型租赁住房则一般面向家庭供应，针对家庭居住需求，在相关配套设施的建设要求方面，《通知》强调，按《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》建设配套设施；当项目规模未达到标准规定应配建配套设施的最小规模时，宜与相邻居住区共享教育、社区卫生服务站等公共服务设施。

确保长期居住使用安全

值得一提的是，为保证居住安全，对于将非居住类建筑改建为集中式租赁住房，《通知》强调了几项基本条件。

首先，改建前应对房屋安全性能进行鉴定，依据鉴定结果进行相应处理，保证满足长期居住、使用的安全性要求。

其次，依据《城市用地分类与规划建设用地标准》关于土地性质的分类，三类工业用地是对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地，三类物流仓储用地是易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地。这两类土地上的非居住建筑，可能存在不利于人体健康安全的隐患，不适宜长期居住，不得改建为集中式租赁住房。

此外，消防也是集中式租赁住房建设管理中的关键环节。为确保消防安全，《通知》明确，一方面，不同类型的租赁住房应根据所对应适用的工程建设标准的消防设计要求，进行设计建设，另一方面，要加强运营安全管理。集中式租赁住房的运营主体应确保租赁住房符合运营维护管理相关要求，建立完善各项突发事件应急预警及处置制度；落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查。